疫情租房遇难题？租赁免租期税务这样处理
Background
背 景
唐老师最近准备租下“天蓬房地产开发有限公司”名下位于高老庄的一栋价值3000万的房产用于经营“唐氏教育有限公司”，但该栋房产之前一直属于闲置状态，唐老师在租过房子后还需要进行装修，无法立即投入经营。
于是唐老师找到“天蓬房地产开发有限公司”的八总。
唐
八总，你看由于房屋要进行简单装修和布局后我才可以使用，你们公司能否对装修期免租呢?
当然可以，你这个理由合情合理。那我们就在合同中约定租赁期限从2021年1月1日到2024年12月31日，免租期1年，你从2022年起每年年初1月1日预付一年租金200万元，这样你觉得可以吗？
八
这时公司的税务经理税大圣恰巧进来向八总汇报工作，听见八总的话，立即说道：
八总，免租期这三个字虽然看似简单，但在合同中对它不同的表述会对我们公司的相关税费产生较大的影响哦。
是吗？在税务方面你是专业人士，我不太懂，正好你给我们具体说说，我们也好知道如何约定合同条款。（疑惑脸）
八
好的八总，那我就给您介绍一下关于房产租赁免租期的约定对企业各项税费的影响。
Essential
增值税
首先，根据《国家税务总局公告2016年第86号文》，由于租赁合同中约定的免租期，是以满足一定租赁期限为前提的，并不是“无偿”赠送，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条规定的视同销售服务。所以如果在合同中约定免租期，那么免租期内是不用缴纳增值税的。
但是否约定免租期会影响每年增值税缴纳的计税基础，如果我们约定免租期，就从2022年起每年年初收到200万时以200万为缴纳增值税的计税基础，如果我们不约定免租期，约定2021年-2024年每年年初支付租金150万，那就在收到150万时以150万为计税基础。
Essential
房产税
接下来，我们再来说说关于房产税的问题。根据财税〔2010〕121号文件的规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。所以，在租金总额不变的情况下，在合同中约定与不约定免租期对房产税就会产生很大的影响，以我们这次的租赁业务为例：
01
BRSINTC
在合同中约定免租期1年，第2年起每年租金200万，三年的租金金额为600万，则房产税金额如下：
房产税
① 从价计征：3000*（1-30%）*1.2%=25.2（万）
② 从租计征：200/12*12%*36=72(万)
③ 房产税共计：25.2+72=97.2(万）
02
BRSINTC
不在合同中约定免租期，在租金总额不变得情况下，将年租金200万，修改为150万每年，四年总的租金仍旧是600万，房产税金额如下：
房产税
150/12*12%*48=72（万）
所以通过修改租赁合同的签订方式，在租金总额不变的情况下，对我们公司来说可以节约房产税25.2万元。
Essential
企业所得税
最后，我再来给你们说说在租赁合同中对免征期的约定会对企业所得税的影响。
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BRSINTC
在合同中约定免租期1年，第2年起每年租金200万。
在会计上，经营租赁出租人提供免租期的，承租期应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法分摊确认租金费用。
所以，2021年应确认租金收入
=600÷4=150(万)
借 ：应收账款150万
贷 ：其他业务收入150万
02
BRSINTC
从税法的角度来说，免租期既可以确认收入也可以不确认收入。
（1）免租期间确认收入就和会计上的处理一致，不会造成税会差异。
（2）免租期间不确认收入，从应付租金的年度起开始确认收入。
因此2021年不确认租金收入，企业当年确认的租金收入150万元作纳税调减处理，2022～2024年企业会计上每年确认租金收入150万元，而税法确认的租金收入为200万元，每年纳税调增50万元。第一年调减150万元，后三年调增150万元，属于暂时性差异。
上述大概就是在合同中对免租期约定与否会对我们公司税务问题产生的影响了。
专业的事果然还是需要专业的人来做👍👍👍税大圣，后续相关合同的签订还需要你多多参与。
八
BRSINTC
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